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Newsletter – DROIT IMMOBILIER

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DROIT DES BAUX

SCI et garantie des vices-cachés

Les SCI, dans leurs formes les plus classiques, relèvent de la qualité de vendeur professionnel. Elles ne peuvent, à ce titre, se prévaloir d’une clause d’exclusion de la garantie des vices-cachés, dont le bénéfice est réservé aux non-professionnels.

Il s’agit, là, de l’enseignement qui découle d’un récent arrêt rendu par la Cour de cassation.

Il importe que les gérants de SCI engagées dans une opération de cession gardent cette réalité à l’esprit, faute de quoi celles-ci pourraient être tenues au versement de dommages et intérêts au bénéfice de l’acquéreur, en sus de la restitution du prix de la vente. (Civ.3ème, 27 oct. 2016, FS-P + B, n° 15.24.232)

Suspension des loyers en cas d’arrêté de péril

La détermination du champ d’application d’un arrêté de péril au sein d’une copropriété faisait, jusqu’à présent, l’objet d’un important contentieux.

Celui-ci devrait se résorber depuis que la Cour de cassation en a précisé l’étendue.

En effet, aux termes d’un arrêt rendu en octobre 2016, il convient de considérer que, dès lors qu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble relevant du statut de la copropriété, le bénéfice de la suspension de l’obligation de payer les loyers est accordé aux locataires de la totalité des lots comprenant une quote-part desdites parties communes.

Nombreux sont, toutefois, les locataires ignorant cette jurisprudence et persistant à régler des loyers auxquels ils ne sont, en réalité, pas tenus. (Civ., 3ème, 20 oct. 2016, FS-P + B, n° 15-22.680)

Charges des travaux de mise en conformité

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt qui rappelle, s’il en était besoin, que la charge de travaux de mise en conformité des locaux commerciaux incombe au preneur, dès lors que le bail prévoit qu’il fasse son affaire personnelle de tous aménagements imposés par la Loi ou le Règlement. (Civ. 3ème, 3 nov. 2016, n° 15-18.014)

Cette règle s’impose à tous types de travaux de mise aux normes, fussent-ils rendus obligatoires avant la signature du bail.

Une telle clause est fréquemment insérée dans les baux commerciaux. Or, elle s’avère redoutable pour les locataires qui se sont engagés sans prendre conscience de la portée de leur engagement. Il était, dès lors, possible d’espérer une lecture plus consumériste de la Cour de cassation.

Force est, pourtant, de constater que la jurisprudence demeure constante sur cette question.

Bail verbal

Si un bail peut exister, même verbalement, il impose toutefois, a minima, le versement d’un loyer. C’est ce qu’a considéré la Cour de cassation, dans une décision aux termes de laquelle elle déboute l’occupant de locaux commerciaux qui revendiquait l’existence d’un bail verbal et se prévalait d’un jugement du Tribunal de commerce autorisant la cession des lieux. (Civ., 3ème, 23 juin 2016, n° 14-15.307)

Cet arrêt, prononcé il y a de cela plusieurs mois déjà, n’a pas eu l’écho qu’il mérite. Or, il est utile d’en retenir les conséquences.

La jurisprudence reconnaissait déjà la possibilité, pour le preneur à bail, de prétendre à l’existence d’un bail verbal, comme elle a pu, par le passé, reconnaître l’existence d’un bail caractérisé par l’échange de courriers électroniques.

Avec ce nouvel arrêt portant obligation d’avoir réglé au moins un loyer pour pouvoir y prétendre, la Cour de cassation a, manifestement, souhaité limiter les possibilités offertes à l’occupant des lieux d’invoquer ce moyen et renforcer, par effet mécanique, les chances du bailleur de voir sa procédure d’expulsion prospérer.

 

DROIT DE LA COPROPRIETE

Assemblée Générale – Valeur du mandat impératif

Comment un syndicat et, a fortiori, un syndic doivent-ils réagir lorsque le mandataire d’un copropriétaire décide, lors d’une Assemble Générale, de voter différemment du mandat impératif qui lui a été donné ?

Alors que de nombreux arrêts estimaient que le mandataire ne pouvait aller dans un sens contraire aux consignes de vote qui lui avaient été données, la Cour de cassation vient de rendre une décision consacrant l’inopposabilité, au syndicat, du caractère impératif du mandat.

En d’autres termes, la Cour de cassation considère que « seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire. » (Civ. 3ème, 8 sept. 2016, FS-P + B, n° 15-20.860)

Les consignes de votes données, par le copropriétaire représenté, se voient donc privées de tout effet.

Ce dernier ne pourra, par exemple, pas contester les termes d’une résolution favorablement accueillie, si son mandataire a voté pour, quand-bien même il aurait donné mandat de voter contre.

Gageons que cela n’affecte pas la qualité de relations entre les copropriétaires et leur syndic…

Travaux sur les parties communes à la charge d’un seul copropriétaire

Quel sort doit être réservé aux ouvrages réalisés par certains copropriétaires, au sein d’une copropriété ?

Il n’est pas rare que quelques copropriétaires, désireux d’aménager certains espaces au sein des parties communes, soit judiciairement autorisés à engager des travaux d’amélioration à leurs frais.

Dans une telle hypothèse, le Tribunal peut alors autoriser les autres copropriétaires à user des ouvrages réalisés (ascenseur, terrasses, parkings, cours intérieures végétalisées.) à la condition qu’ils soient accessibles à tous les copropriétaires.

Si les lieux ne sont, matériellement, accessibles qu’à une partie d’entre eux, et que ceux-ci souhaitent y accéder, doivent-ils formuler leur demande auprès du syndicat, réunis en AG, ou auprès du Tribunal ?

Si cette situation se rencontre relativement fréquemment, la réponse à la question qu’elle soulève n’a été que rarement donnée par la jurisprudence.

Celle-ci vient, toutefois, d’être enrichie par un arrêt de la Cour d’appel de Paris.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait sollicité, en AG, l’autorisation d’utiliser l’ascenseur installé, quelques années auparavant, par certains copropriétaires seulement, à leurs frais et pour leur usage exclusif.

Cette autorisation lui avait été refusée et l’intéressé avait saisi le Tribunal de Grande Instance d’une action en contestation des termes de la résolution litigieuse. Le Tribunal avait donné raison au demandeur mais la Cour d’appel lui a finalement donné tort, estimant sa demande d’autorisation irrecevable au motif qu’elle aurait dû être formulée à l’attention des copropriétaires titulaires des droits sur l’ascenseur et non en Assemblée Générale. (CA Paris, Pôle 4, Chambre 2, 14 sept. 2016, RG n° 13/14120)

Cette obligation mérite donc d’être retenue par les syndics de copropriétés, lors de l’élaboration de leurs ordres du jour, et communiquées aux copropriétaires concernés…

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