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Newsletter – DROIT IMMOBILIER

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DROIT DES BAUX

Bail d’habitation -Indivision

L’indivisaire qui occupe, seul, le bail dévolu à l’indivision doit être expulsé. C’est en substance le sens de la décision rendue par la Cour de cassation le 12 janvier 2017.

En l’espèce, une personne avait donné une maison à bail à sa fille et son gendre, le contrat étant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Suite au décès des locataires, leur fils se maintient dans les lieux.

Tous, toutefois, ne se résignèrent à cette situation.

Les administrateurs de l’indivision du bailleur et de la succession de la mère de l’occupant l’assignent pour occupation sans droit ni titre et obtiennent son expulsion.

La Cour de cassation vient valider l’analyse de la Cour d’appel qui, ayant relevé que l’occupant ne résidait pas dans les lieux à la date du décès de son père et ne disposait d’aucun droit en l’absence de contrat passé avec les autres indivisaires ou l’indivision, en a exactement déduit qu’il devait être expulsé. (Cass, 3ème civ., 12 janv. 2017, n°09-69.484)

DROIT DE LA COPROPRIETE

Licenciement de gardiens

Conformément à l’article 31 du décret du 17 mars 1967, la gestion du personnel relève de la responsabilité du syndic et non du président du conseil syndical.

En l’espèce, un gardien d’immeuble, licencié aux termes d’une procédure disciplinaire engagée pour insuffisance professionnelle avait produit de nombreuses notes écrites du Président du conseil syndical lui enjoignant d’exécuter de manière pressante un certain nombre de tâches, souvent incongrues, et toujours dans des délais particulièrement courts.

La Cour d’appel de Paris dans sa décision du 28 juin 2016 a estimé que le président du conseil syndical, en donnant des ordres répétés au gardien alors même qu’il est dépourvu de tout pouvoir hiérarchique, l’a empêché d’organiser son travail et prioriser ses tâches, ce qui a eu pour effet de dégrader ses conditions de travail.

Le SDC, employeur averti de cette situation, n’est cependant pas intervenu pour faire cesser les interventions intempestives du président du CS.

Il a donc été condamné à indemniser le préjudice subi par le gardien.

Par ailleurs, la cour d’appel a considéré le licenciement pour insuffisance professionnel abusif dans la mesure où le salarié ne bénéficiait pas de consignes claires sur l’exécution et l’organisation de son travail en dehors des ordres répétés du président de conseil syndical.

En outre, la cour a relevé que le gardien ne disposait pas du matériel adéquat pour effectuer les réparations mises à sa charge en raison de la vétusté de certaines parties communes.

En l’absence de preuves de l’insuffisance professionnelle du gardien, la cour a conclu que son licenciement était abusif.

Ainsi, il convient d’être vigilant sur les éventuelles immixtions du président du CS vis à vis de la gestion du personnel et s’assurer en cas de licenciement de gardien pour insuffisance professionnelle, que les missions imparties aient bien été clairement définies et établies dans le contrat de travail et que ce dernier ait été mis en situation, avec le matériel adéquat, de remplir ses objectifs ou d’exécuter ses tâches. (CA Paris, pôle 6, ch. 4, 28 juin 2016, RG n°14-06998)

Aussi, afin d’éviter tout débat stérile, il importe de retenir que le Président du CS peut, d’une part adhérer à une association de copropriétaires et mettre les frais d’adhésion à la charge du syndicat, mais en outre y souscrire de sa propre initiative, sans demander l’autorisation au syndic de copropriété, ni au syndicat de copropriétaires.

Fête des voisins

En l’absence d’extension de l’objet de syndicat des copropriétaires, ce dernier ne peut imposer une organisation d’une fête annuelle des voisins en y affectant un budget.

En l’espèce, le règlement de copropriété ne prévoyait pas d’extension de l’objet du syndicat. L’Assemblée générale avait néanmoins décidé d’adopter le principe d’une fête annuelle des voisins avec un budget afférent, ce qui a fait l’objet d’une contestation.

Le TGI de Nanterre dans sa décision du 26 mai 2016 a rappelé que la fête des voisins constituait un service, consistant à proposer à chaque copropriétaire de participer à une réunion amicale afin de faire connaissance, d’échanger, voire de désamorcer des conflits.

Le Tribunal a donc considéré que ce service était personnel et que son acceptation relevait de la volonté individuelle des copropriétaires. Ce faisant, l’assemblée générale avait excédé ses pouvoirs en adoptant une décision étrangère à son objet.

Ainsi, un syndicat des copropriétaires ne pourra, en l’absence d’extension de l’objet, imposer l’organisation d’une fête ni contraindre les copropriétaires à en supporter la charge. (TGI Nanterre, pôle civil, 8e ch., 26 mai 2016, RG n°14-12381)

Glissade sur un trottoir – Responsabilité du SDC

Rappelons que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est, à ce titre, tenu pour responsable en cas de défaut d’entretien.


En l’espèce, une copropriétaire âgée de 83 ans, avait glissé sur un trottoir de la copropriété, partie commune de l’immeuble, alors recouvert de verglas. Suite à sa chute, la copropriétaire avait subi plusieurs factures lui imposant, par la suite, de subir de nombreuses interventions chirurgicales.

Après avoir transmis des réclamations en vain au syndicat, la copropriétaire a engagé une action au fond à l’encontre du syndicat et de son assureur. Le tribunal saisi a condamné le syndicat et son assureur, in solidum, à indemniser le préjudice subi.

Suite à l’appel interjeté par le syndicat et son assureur, la Cour d’appel de Grenoble a confirmé le jugement entrepris sur le fondement de l’article 1384 du Code civil, devenu l’article 1242 depuis la réforme du droit des contrats.

Pour la Cour, le syndicat des copropriétaires avait bien la garde et devait assurer l’entretien de ce trottoir. Ainsi, le tribunal avait jugé, à bon droit, que le syndicat des copropriétaires était seul responsable du dommage subi par la copropriétaire victime de la chute sur le trottoir, partie commune. (CA Grenoble, ch. Civ. 2, 28 juin 2016, RG n°15-02701)

Droit de jouissance exclusif

Le copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune de la copropriété peut valablement agir aux fins d’en faire cesser empiétement. C’est la position défendue par la Cour de cassation qui permet, par-là, à un copropriétaire de contourner une décision prise par une majorité des copropriétaires réunis en AG. (Cass., 3ème Civ., 15 déc. 2016)

En l’espèce, un copropriétaire avait été autoriser à procéder à des travaux au sein d’une cour de la résidence, pour y creuser une piscine. Il les a immédiatement engagés. Démarche audacieuse…

Le titulaire d’un lot voisin à celui qui avait obtenu l’accord du SDC a, en effet, contesté cette résolution et invoquer l’empiètement sur son terrain engendré par les travaux envisagés.

Le SDC, défendeur, lui opposait un défaut de qualité à agir.

La Cour d’appel a pourtant donné raison au copropriétaire lésé, aux termes d’un raisonnement confirmé par la Cour suprême. Au demeurant, la Cour a considéré que l’empiètement constaté, justifiait pleinement la démolition de la piscine litigieuse…

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